افراز ملک چیست؟

افراز ملک چیست؟

افراز همان جدا کردن چیزی از چیز دیگر و جدا کردن چیزی برای کسی است. همچنین افراز از نظر حقوقی به معنای دعوای شریک ملک مشاع علیه شریک دیگر به منظور تقسیم مال مزبور است؛ درصورتی که توافقی در مورد تقسیم صورت نگیرد بنابراین در صورتی که سهم مشاع شریک شما یا سایر شرکا، از شما جدا شود، افراز صورت گرفته است.

ملک مشاع مال غیرمنقولی است که چند نفر با هم در آن شریک هستند و به اصطلاح حقوقی هر یک از مالکین در همه اجزای مال سهم دارند. مشاع در مقابل مفروز قرار دارد، ملک مفروز ملکی است که همه ملک متعلق به یک مالک است. درصورتی که مالکین ملک مشاع آن را تقسیم کنند، سهم هر کدام از مالکین، مفروز خواهد بود.

اگر مالکین ملک بخواهند سهم خود را از هم جدا کنند می توانند اقدام به تفکیک و تقسیم ملک کنند. تقسیم ملک مشاع ابتدا از طریق توافق طرفین است یعنی اگر در سهم بندی موافق باشند تقسیم به همان ترتیب توافق مالکین انجام خواهد شد اما در صورتی که اختلاف بین آنها باشد باید از طریق قانونی اقدام به افراز ملک مشاع نمایند.

با تصویب قانون افراز و فروش املاک مشاعی، صلاحیت رسیدگی به این پرونده‌ها میان ادارات ثبت و مراجع قضایی تقسیم شده است. تجربیات یک وکیل تبریز در پرونده‌های مشابه نشان می‌دهد که واگذاری بخش زیادی از این امور به اداره ثبت، باعث شده تا از تخصص فنی کارشناسان ثبتی و تجهیزات پیشرفته آن‌ها (نظیر دوربین‌های نقشه‌برداری) بهره‌مندی بهتری صورت گیرد. این روند نه تنها دقت در تطبیق مالکیت را بالا برده، بلکه از دردسرهای طولانی رسیدگی‌های دادگاهی نیز کاسته است. بنابراین، اگر در شهر تبریز با مشکل املاک مشاعی روبرو هستید، مشورت با یک وکیل تبریز می‌تواند به شما کمک کند تا بدانید پرونده شما باید در اداره ثبت پیگیری شود یا در صلاحیت محاکم قضایی است.

افراز ملک مشاع چه مراحلی دارد ؟

مراحل افراز ملک مشاع با توجه به اینکه درخواست افراز به دادگاه ارائه شده باشد یا به اداره ثبت متفاوت است.

• مراحل افراز ملک مشاع در دادگاه: در دادگاه بعد از اینکه جلسه تشکیل شد و دادگاه درخواست طرفین را قابل اجرا دانست موضوع را به کارشناس ثبتی ارجاع می دهد تا کارشناس مربوطه با بازدید از ملک و با توجه به قوانین و مقررات موجود نظر خود را درباره اینکه ملک به چه ترتیبی باید احراز شود به دادگاه ارائه می دهد. دادگاه بعد از بررسی نظر کارشناس رای خود را در این باره صادر خواهد کرد که بعد از آن می توان رای را اجرا نمود.
• مراحل افراز ملک مشاع در اداره ثبت: روند افراز ملک مشاع کمی آسانتر از روند آن در دادگاه است اما همانطور که در بالا گفته شد تنها در موارد خاتمه جریان ثبتی ملک می توان به اداره ثبت مراجعه کرد. در این روش اداره ثبت درخواست افراز را بررسی می کند و از ملک بازدید می نماید. بعد از انجام این مراحل اقدام به تعیین سهم هر شریک و صدور سند مالکیت نسبت به سهمشان می نماید.

افراز املاک در دادگاه

در این مورد باید خواهان یا خواهان‌هایی (کسانی که می‌خواهند ملکشان افراز شود) دادخواست خود را در دو نسخه تهیه کنند و با قید مشخصات و محل اقامت خود و شریک یا شرکای مشاعی و توضیح موضوع خواسته، همراه با مدارک و اسناد در دو نسخه با پرداخت هزینه دادرسی، برمبنای دعوای غیرمالی به دادگاه عمومی محل وقوع ملک و وکیل ملکی تبریز تسلیم کنند.

همچنین می‌توانید از دادگاه برای مراجعه به اداره ثبت محل و تهیه مدارک، گواهی بگیرید. دادخواست در دفتر ارجاعات ثبت شده و به یکی از شعب برای رسیدگی ارجاع می‌شود و دادگاه هم تعیین وقت می‌کند و براساس مستندات ارایه‌شده درصورت لزوم با سازمان‌های مرتبط نامه‌نگاری می‌‌کند و مدارک لازم هم تکمیل می‌شود. سپس دادگاه یک نسخه از دادخواست و ضمایم آن را ارسال و ابلاغ می‌کند.

دفتر دادگاه، وقت حضور خواهان‌ها و خواندگان را با صدور اخطاریه ابلاغ می‌‌کند. اگر نیازی به ابلاغ از طریق انتشار آگهی باشد، خواهان باید هزینه آگهی را بدهد. درصورت عدم‌توافق مالکان مشاعی بر حسب تشخیص دادگاه، قرار ارجاع موضوع به کارشناس متخصص صادر می‌شود.

ممکن است کارشناس هم بر اساس توافق طرفین تعیین شود. در غیراین صورت دادگاه از طریق قرعه از بین کارشناسان یک نفر را انتخاب می‌کند که هزینه او را خواهان‌ها پرداخت می‌کنند. پس از صدور رای هم حق اعتراض به رای، برای شما وجود دارد. پس از اینکه حکم قطعی و به دو طرف ابلاغ شد، حکم افرازی قابل اجرا است.

تفاوت های کلیدی؛ افراز و تفکیک ملک مشاع چه تفاوتی دارند؟

بسیاری از مراجعین در جلسات مشاوره با دکتر علی جاوید، تفاوت بین تفکیک و افراز را به درستی نمی دانند. اگرچه هر دو منجر به تقسیم ملک می شوند، اما ماهیت حقوقی متفاوتی دارند.

منظور از افراز ملک چیست از نظر مرجع رسیدگی؟

یکی از تفاوت های اصلی در مرجع رسیدگی است. در حالی که تفکیک همیشه در اداره ثبت انجام می شود، افراز می تواند بسته به وضعیت جریان ثبتی ملک، در اداره ثبت یا دادگاه پیگیری شود. اگر عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، مرجع رسیدگی اداره ثبت محل وقوع ملک است. اما اگر در مورد ملک جریان ثبتی تمام نشده باشد یا میان شرکا غایب یا محجور وجود داشته باشد، رسیدگی به موضوع افراز در صلاحیت دادگاه است.

جهت مشاوره با شماره ۰۹۱۴۱۱۹۳۵۰۴ تماس بگیرید

تفاوت در تعداد مالکین و افراز ملک یعنی چه؟

در تفکیک، ملک می تواند متعلق به یک نفر باشد که قصد دارد آن را به قطعات کوچک تر تقسیم کند. اما در افراز، حتما باید بیش از یک مالک وجود داشته باشد. افراز ملک یعنی چه؟ یعنی وجود حداقل دو شریک که قصد دارند رابطه اشتراکی خود را به پایان برسانند. در تفکیک، نیازی به نزاع یا اختلاف نیست، اما افراز معمولا زمانی مطرح می شود که شرکا بر سر تقسیم به توافق نمی رسند.

بررسی شرایط افراز ملک مشاع و مراحل اداری آن

برای اینکه بتوانید برای تقسیم ملک خود اقدام کنید، باید شرایط افراز ملک مشاع را به دقت بررسی نمایید. این شرایط شامل موارد ثبتی، قانونی و فنی است. ابتدا باید مشخص شود که آیا ملک از نظر شهرداری و استانداردهای ثبتی قابلیت تقسیم به قطعات کوچک تر را دارد یا خیر. دعاوی ملکی اغلب به دلیل عدم رعایت همین جزئیات فنی در ابتدای مسیر، با بن بست مواجه می شوند.

مدارک لازم برای تقاضای افراز ملک مشاع

برای شروع فرایند، متقاضی باید مدارک شناسایی، سند مالکیت مشاعی و نقشه های ملک را ارائه دهد. تقاضای افراز ملک مشاع باید به صورت کتبی به اداره ثبت یا دفتر خدمات قضایی ارائه شود. در این مرحله، کارشناس ثبت به محل ملک اعزام می شود تا وضعیت تصرفات و امکان تقسیم فیزیکی را بررسی کند.

نقش اداره ثبت در نحوه افراز ملک مشاع

اداره ثبت وظیفه دارد پس از دریافت تقاضا، پرونده ثبتی را بررسی کند. نحوه افراز ملک مشاع به این صورت است که اگر ملک سابقه ثبتی داشته باشد و اعتراض معارضی وجود نداشته باشد، صورت مجلس افرازی تهیه می شود. در این صورت مجلس، قطعات مفروزی مشخص شده و به هر یک از شرکا اختصاص می یابد.

افراز ملک با تفکیک ملک چه تفاوتی دارند؟

اگرچه به هر کدام از این دو مفهوم در خلال متن پرداختیم، اما در این مجال می خواهیم مشخصا تفاوت های افراز با تفکیک را بررسی کنیم:

• افراز ملک فقط زمانی موضوعیت دارد. که پای شرکا و وارثانی به داستان باز شده باشد، یعنی حتما باید مال غیر منقولی مشاع باشد، اما در تفکیک این گونه نیست. مالک یک باغ زمین یا معدن می تواند اقدام به تفکیک و تقسیم اموال خود نماید.
• اگر تفکیک در اموال مشاعی صورت پذیرد، جز به جز شدن اموال مالکیت دیگر وارثان را از بین نمی برد. اما در افراز ملک، سهم هر کس مشخص و مالکیت بقیه سلب می گردد. به عنوان مثال ممکن است یک مغازه ۹۰ متری به سه نفر ارث رسیده باشد. که بعدها با دیوارکشی به سه مغازه ۳۰ متری تفکیک شود. با تفکیک، هر ۳ نفر به صورت مشترک مالک هر ۳ مغازه هستند، مگر اینکه درخواست افراز ملک مشاعی کنند و محدوده مالکیت خود را جدا سازند.
• اصل در تفکیک چنین است که نیازی به مساوات نیست. مثلا ممکن است ۴ دنگ از یک باغ متعلق به یک فرد و دو دانگ دیگر از آن فرد دیگری باشد. اما افراز ملک مشاعی به گونه ای اموال را تقسیم بندی می کند که قابلیت دریافت سند و فروش را داشته باشد. برای مشاوره با وکیل تفکیک ملک مشاعی می توانید با ما تماس بگیرید.

جهت مشاوره با شماره ۰۹۱۴۱۱۹۳۵۰۴ تماس بگیرید

موارد غیر قابل افـراز بودن ملک مشاع

•  یـکی از این موارد عدم امکان افراز ملک مشاع به دلیل وجود مقررات قانونی می باشد. مانند مندرجات قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و آیین نامه مربوطه. عدم امکان افراز ملک موقوفه بین موقوف علیهم یا عدم امکان افراز ملک به موجب اینکه جز اراضی ملی محسوب می شود.
• یکی از این موارد زمانی می باشد. که تقسیم مال مشاع برای یک یا چند شریک ایجاد ضرر نماید. که به دلیل ماده 591 قانون مدنی امکان تقسیم وجود نخواهد داشت مگر به تراضی.
• یکـی از موارد زمانی است. که نسبت به ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر شده. و تا وقتی که رفع تعارض صورت نگرفته باشد افراز انجام نمی گردد.
• مورد بعدی در جایی می باشد. که افراز باعث کاهش یا ازبین رفتن ارزش ملک می شود. و یا ماهیت ملک به طوری است که امکان افراز نسبت به آن وجود ندارد مثل افراز یکواحد آپارتمان.

افراز ملک ورثه ای و چالش های تقسیم ارث

یکی از رایج ترین موارد مراجعه به وکلای متخصص مانند دکتر علی جاوید، موضوع افراز ملک ورثه ای است. پس از فوت مالک، ملک به صورت قهری به ورثه منتقل می شود و مالکیتی مشاع ایجاد می گردد.

مراحل ثبت درخواست افراز ملک ورثه ای

ورثه برای جدا کردن سهم خود باید ابتدا گواهی انحصار وراثت دریافت کنند. درخواست افراز ملک ورثه ای می تواند توسط هر یک از ورثه، حتی بدون موافقت دیگران، مطرح شود. این یک حق قانونی است که هیچ کس نمی تواند مانع آن شود، مگر اینکه ملک قانونا غیر قابل تقسیم باشد.

نکات طلایی در افراز ملک ارثی

در افراز ملک ارثی، اگر بین ورثه فرد صغیر (زیر ۱۸ سال) یا فرد محجور وجود داشته باشد، اداره ثبت صلاحیت رسیدگی ندارد و پرونده مستقیما باید در دادگاه مطرح شود. این نکته بسیار حیاتی است زیرا اقدام در مرجع اشتباه باعث اتلاف زمان و هزینه زیادی خواهد شد. دکتر علی جاوید با تسلط بر این ظرایف قانونی، مراجعین خود را در مسیر صحیح هدایت می کند.

چه زمانی با ملک غیرقابل افراز مواجه می شویم؟

گاهی اوقات پس از کارشناسی، مشخص می شود که ملک قابلیت تقسیم را ندارد. ملک غیرقابل افراز به ملکی گفته می شود که تقسیم آن منجر به از بین رفتن ارزش ملک یا ممانعت از انتفاع معقول شود. برای مثال، یک آپارتمان کوچک ۵۰ متری را نمی توان بین چهار نفر افراز کرد.

تبعات قانونی عدم افراز ملک

اگر اداره ثبت گواهی نماید که ملک غیرقابل افراز است، شرکا راهی جز فروش ملک ندارند. در این حالت، متقاضی می تواند با در دست داشتن گواهی عدم افراز ملک به دادگاه مراجعه کرده و درخواست دستور فروش ملک مشاع را بدهد. دادگاه نیز بدون تشریفات خاصی، دستور فروش ملک را صادر کرده و وجه حاصل از فروش پس از کسر هزینه ها بین شرکا تقسیم می شود.

نحوه صدور حکم افراز ملک مشاع در دادگاه

در مواردی که صلاحیت با دادگاه است، قاضی با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری، حکم افراز ملک مشاع را صادر می کند. این حکم شامل جزئیات دقیق نحوه تقسیم و تعیین حصه هر یک از شرکا است. اگر یکی از شرکا به حکم اعتراض داشته باشد، پرونده به دادگاه تجدید نظر ارسال می شود.

جهت مشاوره با شماره ۰۹۱۴۱۱۹۳۵۰۴ تماس بگیرید

جزئیات مالی و هزینه افراز ملک مشاع در سال جاری

بسیاری از کاربران می پرسند که هزینه افراز ملک مشاع چقدر است؟ این هزینه شامل چند بخش می باشد:
۱. هزینه دادرسی (اگر از طریق دادگاه اقدام شود).
۲. هزینه کارشناسی کارشناس رسمی که بر اساس ارزش ملک تعیین می شود.
۳. هزینه های ثبتی برای صدور سندهای جدید.
۴. مالیات های متعلقه و عوارض شهرداری.
باید توجه داشت که این هزینه ها در ابتدا توسط متقاضی پرداخت می شود اما در نهایت بر اساس سهم هر شریک، بین تمام مالکین تقسیم خواهد شد.

اهمیت مشاوره با وکیل در روند افراز ملک چیست

پیچیدگی های قانونی و فنی در پرونده های ملکی باعث می شود که حضور یک متخصص ضرورت یابد. دکتر علی جاوید به عنوان یک وکیل پایه یک دادگستری با دانش آکادمیک عمیق، در تمامی مراحل تهیه افراز نامه ملک و پیگیری پرونده در مراجع قضایی همراه شماست. نام برند دکتر علی جاوید در فضای حقوقی کشور با اعتماد و تخصص گره خورده است.

معنی افراز ملک تنها در جدا کردن فیزیکی دیوارها نیست، بلکه به معنای تثبیت حقوق قانونی شما بر دارایی تان است. بدون دانش کافی، ممکن است حق شما در تقسیم ناعادلانه ضایع شود یا ملک به قیمتی بسیار کمتر از ارزش واقعی در مزایده به فروش برسد.

بهترین راهکار برای افراز ملک چیست؟

در نهایت، پاسخ به این سوال که بهترین راهکار برای افراز ملک چیست، در یک جمله خلاصه می شود: اقدام قانونی آگاهانه. خواه با افراز ملک مشاع یعنی چه آشنا باشید یا نباشید، طی کردن این مسیر بدون راهنمایی تخصصی می تواند منجر به اختلافات خانوادگی و مالی طولانی مدت شود. منظور از افراز ملک چیست؟ رسیدن به استقلال در مالکیت و پایان دادن به شراکت های تحمیلی و ناخواسته است.

اگر شما هم با مشکلاتی مانند عدم افراز ملک یا اختلاف در نحوه افراز ملک مشاع روبرو هستید، پیشنهاد می کنیم همین امروز با دفتر دکتر علی جاوید تماس بگیرید. ما با بررسی دقیق مدارک شما، بهترین استراتژی را برای حفظ منافع مالی و حقوقی تان اتخاذ خواهیم کرد.

افراز املاک در دادگاه افراز ملک افراز ملک مشاع تفکیک ملک