افراز ملک چیست؟
افراز همان جدا کردن چیزی از چیز دیگر و جدا کردن چیزی برای کسی است. همچنین افراز از نظر حقوقی به معنای دعوای شریک ملک مشاع علیه شریک دیگر به منظور تقسیم مال مزبور است؛ درصورتی که توافقی در مورد تقسیم صورت نگیرد بنابراین در صورتی که سهم مشاع شریک شما یا سایر شرکا، از شما جدا شود، افراز صورت گرفته است.
ملک مشاع مال غیرمنقولی است که چند نفر با هم در آن شریک هستند و به اصطلاح حقوقی هر یک از مالکین در همه اجزای مال سهم دارند. مشاع در مقابل مفروز قرار دارد، ملک مفروز ملکی است که همه ملک متعلق به یک مالک است. درصورتی که مالکین ملک مشاع آن را تقسیم کنند، سهم هر کدام از مالکین، مفروز خواهد بود.
اگر مالکین ملک بخواهند سهم خود را از هم جدا کنند می توانند اقدام به تفکیک و تقسیم ملک کنند. تقسیم ملک مشاع ابتدا از طریق توافق طرفین است یعنی اگر در سهم بندی موافق باشند تقسیم به همان ترتیب توافق مالکین انجام خواهد شد اما در صورتی که اختلاف بین آنها باشد باید از طریق قانونی اقدام به افراز ملک مشاع نمایند.
طبق قانون افراز و فروش املاک مشاعی، بخش زیادی از افراز املاک مشاعی به ادارات ثبت اسناد و املاک واگذار شده که آثار مثبتی به همراه داشته است. به عنوان مثال، کارشناسان ثبتی در بررسی وضع محل و تطبیق میزان مالکیت مالکین مشاعی، به نسبت کارشناسان دیگر از تخصص و دقت بیشتری برخوردار هستند همچنین تشریفات و دردسرهای رسیدگی‌های قضایی در این موارد وجود ندارد. به‌علاوه این ادارات وسایل و امکاناتی مانند دوربین نقشه‌برداری دارند و به عبارتی مجهز هستند. با تصویب این قانون، دو مرجع برای افراز املاک مشاع وجود دارد که یکی ادارات ثبت اسناد و املاک و دیگری مراجع قضایی است که همان دادگاه‌ها هستند.
افراز ملک مشاع چه مراحلی دارد ؟
مراحل افراز ملک مشاع با توجه به اینکه درخواست افراز به دادگاه ارائه شده باشد یا به اداره ثبت متفاوت است.
- مراحل افراز ملک مشاع در دادگاه: در دادگاه بعد از اینکه جلسه تشکیل شد و دادگاه درخواست طرفین را قابل اجرا دانست موضوع را به کارشناس ثبتی ارجاع می دهد تا کارشناس مربوطه با بازدید از ملک و با توجه به قوانین و مقررات موجود نظر خود را درباره اینکه ملک به چه ترتیبی باید احراز شود به دادگاه ارائه می دهد. دادگاه بعد از بررسی نظر کارشناس رای خود را در این باره صادر خواهد کرد که بعد از آن می توان رای را اجرا نمود.
- مراحل افراز ملک مشاع در اداره ثبت: روند افراز ملک مشاع کمی آسانتر از روند آن در دادگاه است اما همانطور که در بالا گفته شد تنها در موارد خاتمه جریان ثبتی ملک می توان به اداره ثبت مراجعه کرد. در این روش اداره ثبت درخواست افراز را بررسی می کند و از ملک بازدید می نماید. بعد از انجام این مراحل اقدام به تعیین سهم هر شریک و صدور سند مالکیت نسبت به سهمشان می نماید.
افراز املاک در دادگاه
در این مورد باید خواهان یا خواهان‌هایی (کسانی که می‌خواهند ملکشان افراز شود) دادخواست خود را در دو نسخه تهیه کنند و با قید مشخصات و محل اقامت خود و شریک یا شرکای مشاعی و توضیح موضوع خواسته، همراه با مدارک و اسناد در دو نسخه با پرداخت هزینه دادرسی، برمبنای دعوای غیرمالی به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تسلیم کنند.
همچنین می‌توانید از دادگاه برای مراجعه به اداره ثبت محل و تهیه مدارک، گواهی بگیرید. دادخواست در دفتر ارجاعات ثبت شده و به یکی از شعب برای رسیدگی ارجاع می‌شود و دادگاه هم تعیین وقت میکند و براساس مستندات ارایه‌شده درصورت لزوم با سازمان‌های مرتبط نامه‌نگاری میکند و مدارک لازم هم تکمیل می‌شود. سپس دادگاه یک نسخه از دادخواست و ضمایم آن را ارسال و ابلاغ میکند.
دفتر دادگاه، وقت حضور خواهان‌ها و خواندگان را با صدور اخطاریه ابلاغ میکند. اگر نیازی به ابلاغ از طریق انتشار آگهی باشد، خواهان باید هزینه آگهی را بدهد. درصورت عدم‌توافق مالکان مشاعی بر حسب تشخیص دادگاه، قرار ارجاع موضوع به کارشناس متخصص صادر می‌شود.
ممکن است کارشناس هم بر اساس توافق طرفین تعیین شود. در غیراین صورت دادگاه از طریق قرعه از بین کارشناسان یک نفر را انتخاب میکند که هزینه او را خواهان‌ها پرداخت می‌کنند. پس از صدور رای هم حق اعتراض به رای، برای شما وجود دارد. پس از اینکه حکم قطعی و به دو طرف ابلاغ شد، حکم افرازی قابل اجرا است.
افراز ملک با تفکیک ملک چه تفاوتی دارند؟
اگرچه به هر کدام از این دو مفهوم در خلال متن پرداختیم، اما در این مجال می خواهیم مشخصا تفاوت های افراز با تفکیک را بررسی کنیم:
- افراز ملک فقط زمانی موضوعیت دارد. که پای شرکا و وارثانی به داستان باز شده باشد، یعنی حتما باید مال غیر منقولی مشاع باشد، اما در تفکیک این گونه نیست. مالک یک باغ زمین یا معدن می تواند اقدام به تفکیک و تقسیم اموال خود نماید.
- اگر تفکیک در اموال مشاعی صورت پذیرد، جز به جز شدن اموال مالکیت دیگر وارثان را از بین نمی برد. اما در افراز ملک، سهم هر کس مشخص و مالکیت بقیه سلب می گردد. به عنوان مثال ممکن است یک مغازه ۹۰ متری به سه نفر ارث رسیده باشد. که بعدها با دیوارکشی به سه مغازه ۳۰ متری تفکیک شود. با تفکیک، هر ۳ نفر به صورت مشترک مالک هر ۳ مغازه هستند، مگر اینکه درخواست افراز ملک مشاعی کنند و محدوده مالکیت خود را جدا سازند.
- اصل در تفکیک چنین است که نیازی به مساوات نیست. مثلا ممکن است ۴ دنگ از یک باغ متعلق به یک فرد و دو دانگ دیگر از آن فرد دیگری باشد. اما افراز ملک مشاعی به گونه ای اموال را تقسیم بندی می کند که قابلیت دریافت سند و فروش را داشته باشد. برای مشاوره با وکیل تفکیک ملک مشاعی می توانید با ما تماس بگیرید.
موارد غیر قابل افـراز بودن ملک مشاع
- یـکی از این موارد عدم امکان افراز ملک مشاع به دلیل وجود مقررات قانونی می باشد. مانند مندرجات قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و آیین نامه مربوطه. عدم امکان افراز ملک موقوفه بین موقوف علیهم یا عدم امکان افراز ملک به موجب اینکه جز اراضی ملی محسوب می شود.
- یکی از این موارد زمانی می باشد. که تقسیم مال مشاع برای یک یا چند شریک ایجاد ضرر نماید. که به دلیل ماده 591 قانون مدنی امکان تقسیم وجود نخواهد داشت مگر به تراضی.
- یکـی از موارد زمانی است. که نسبت به ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر شده. و تا وقتی که رفع تعارض صورت نگرفته باشد افراز انجام نمی گردد.
- مورد بعدی در جایی می باشد. که افراز باعث کاهش یا ازبین رفتن ارزش ملک می شود. و یا ماهیت ملک به طوری است که امکان افراز نسبت به آن وجود ندارد مثل افراز یکواحد آپارتمان.