وکیل ملکی
وکیل ملکی وکیلی است که متخصص دعاوی حقوقی و کیفری مرتبط با اموال غیر منقول می باشد. اغلب پرونده های ملکی پیچیدگی های زیادی دارد که برای حل آنها به حضور یک وکیل ملک خبره نیاز میباشد. بهترین وکیل ملک کسی است که با وجدان و مسئولیتپذیر باشد. به دلیل اهمیت و حساسیت این دسته از پروندهها ضروری است که از یک وکیل با تجربه که به خوبی نسبت به قانون و رویه قضایی آگاه است کمک بگیرید.
یک وکیل در مورد ملک خوب حتما در این حوزه تخصص دارد و به جوانب و زوایای مختلف پرونده اشراف کامل دارد. وکیل ملکی خوب بایستی ریزبین باشد و به جزییات توجه نماید. وی وظیفه دارد که با ارائه مشاوره دقیق و بررسی همه جانبه پرونده به خوبی و به شکل کارآمد موکل خود را راهنمایی نماید.
بهترین وکیل ملکی چه ویژگی هایی دارد؟
بهترین وکیل ملکی فردی است که دانا، صادق و دارای حسن نیت و حسن خلق باشد. وکیل خوب فردی میباشد که در مقابل مشکلات و چالش های یک پرونده صبور باشد. و به خوبی بتواند مسائل را تحلیل نماید و ادله مورد نیاز را جمع آوری نماید.
وکیل ملکی خوب به احقاق حقوق موکل خود یاری می نماید. و از تضییع حقوق او و آسیب به منافع وی جلوگیری می نماید. یکی از مشخصه های مهم بهترین وکیل ملکی، دانش حقوقی و تسلط وی به مسائل ثبتی مرتبط با املاک می باشد. همچنین وی بایستی نسبت به قوانین و مقررات مربوطه، آراء وحدت رویه و رویه مرسوم در دادگاه ها آگاهی کامل داشته باشد.
انواع دعاوی ملکی
دعاوی ملکی آن دسته از دعاوی حقوقی و کیفری می باشد که به موضوع املاک مربوط می باشد. این دعاوی انواع مختلفی دارد. دسته ای از آن ها مرتبط با نقض عهد یا عدم انجام تکالیف مقرر در قرارداد می باشد. ولی در بعضی موارد امکان دارد یکی از طرفین نسبت به ملک دیگران با سوء نیت عمل مجرمانه ای را انجام دهد. همچنین ممکن است در بعضی از معاملات ملکی، مسائل مرتبط به قانون ثبت املاک رعایت نشود.
انواع دعاوی ملکی شامل:
- دعاوی ملکی حقوقی
- دعاوی ملکی کیفری
- دعاوی ملکی ثبتی
نکته: در دعاوی کیفری اصولا یک جرم اتفاق می افتد.
دعاوی ملکی حقوقی
- الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی
- تعدیل اجارهبها
- الزام تنظیم سند رسمیبرای املاک مربوطه
- مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
- دعاوی مرتبط با الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی برای ساختمان هایی که دارای واحدهای مستقل و چند گانه هستند.
- اخذ به شیعه
- دعاوی مرتبط با الزام به دریافت پایان کار برای ساختمان هایی که اقدامات ساخت و ساز در مورد آن ها به صورت کامل به پایان رسیده و بوسیله کارشناس به تایید رسیده است.
- ابطال قرارداد برای مواردی که مشکلاتی در مفاد قرارداد منعقد شده موجود است.
- دریافت و درخواست مطالبه ی اجرت المثل
- موضوع فسخ قرارداد هایی که از لحاظ قانونی دارای نقص می باشند.
- تعدیل( افزایش یا کاهش) میزان اجاره بها طبق عرف جامعه.
- دعاوی مربوط به درخواست و مطالبه سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پیشه
- موضوع تخلیهی اماکن تجاری که مشمول مواد قانونی مختص به خود گشته اند،
- دعاوی مرتبط با تجویز انتقال منافع از فردی به فرد دیگر.
- مطالبه ثمن و الزام به تحویل مبیع
دعاوی ملکی کیفری
- حعل سند
- استفاده از سند مجعول
- ارتکاب جرم کلاه برداری در حوزه خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن
- فروش مال غیر
- خیانت در امانت در خصوص املاک.
- فروش غیر قانونی اموال اشخاص به یک یا چند شاخص دیگر
- انتقال منافع ملک غیر به اشخاص دیگر یا خود
- تبانی درباره ی خرید و فروش ها و معاملات دولتی و ارتکاب فساد در این حوزه
- ورود غیرمجاز به ملک غیر
- تغییر کاربری اراضی کشاورزی بدون اخذ مجوز از دستگاههای ذی ربط
- خرید و فروش و معامله معارض
- اقدام به خرد کردن املاک و ارتکاب جرم ورود غیر مجاز به ملک سایرین.
دعاوی ثبتی ملکی
- ابطال شدن سند رسمی به دلایل مختلف
- دعوی ثبت در مورد ابطال شدن اجرائیهی ثبتی برای املاک مربوطه
- در خصوص ابطال شدن سند مالکیت معارض
- در مورد ابطال ساز و کار و مراحل ثبتی کمسیونهای گوناگون ثبتی
- ابطال شدن نظریه ای که هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور ارائه کرده است.
- افراز ملک
- اجرای ثبت
- توقیف عملیات اجرایی در مراحل گوناگون کار و خیلی موارد دیگر.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمانی ایجاد می گردد که فروشنده تعهد کند در دفتر خانه اسناد رسمی حاضر شود و سند رسمی ملک را به خریدار منتقل کند. اما به دلائل مختلف برای انتقال ملک و تنظیم سند در دفتر خانه حاضر نشود.
دعوای رفع تصرف عدوانی
در این دعوا فرد بایستی سابقهی تصرف خود را با مواردی همانند قرارداد و یا سند مالکیت ثابت نماید. یعنی بایستی مالک ثابت کند ملک بدون رضایت و ارادهی او و بدون قرارداد به تصرف فرد دیگری درامده است.
دعوای فروش ملک مشاع
تصمیم گیری درباره املاک مشاع بایستی با رضایت همه شرکا باشد. ولی اگر در یک موردی رضایت شرکا حاصل نشود می توان در دادگاه برای افراز ملک مشاع درخواست داد.
دعوای الزام به تحویل مبیع
فروشنده مکلف است بعد از فروش ملک آن را تحویل دهد. در غیر این صورت خریدار می تواند طرح دعوا نماید.
دعوای سرقفلی و حق کسب و پیشه
درخواست و مطالبه سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پیشه، تخلیه اماکن تجاری در موارد تجویز قانون، دعاوی مربوط به تجویز انتقال منافع مورد اجاره و تعدیل اجاره واحد تجاری همگی در دسته دعاوی سرقفلی قرار می گیرند.
رسیدگی به دعاوی سرقفلی در صلاحیت دادگاههای عمومی حقوقی می باشد. و خارج از صلاحیت شورای حل اختلاف است ولی در دعوای تعدیل اجاره بها در سرقفلی، شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی می باشد.
هزینه وکیل در مورد ملک در دعاوی ملکی چقدر است؟
همانگونه که در بالا اشاره کردیم مشاوره و کمک گرفتن از یک وکیل ملک از بروز خیلی از خسارات مالی جبران ناپذیری جلوگیری خواهد نمود. در نتیجه بهره گیری از وکیل ملک با تجربه، امری ضروری در دعاوی ملکی می باشد. ولی بعضی نگران هزینه های بالای حق الوکاله وکیل ملک هستند.
به همین علت موجب خواهد شد از کمک وکیل خودداری نمایند. و در نهایت دچار ضرر و زیان های زیادی شوند. توصیه می شود پیش از هر اقدامی با گروه وکلای سفیر صلح، مشورت های لازم را در مورد هزینه ها و تعرفه هایی که جهت حل مشکلات ملکی شامل می شود، داشته باشید تا با خیال راحت از حقوق ملکی خود دفاع نمایید.