دعوای دستور تخلیه چیست؟
دعوای دستور تخلیه به دعوایی می گویند که مالک مال غیر منقول، علیه متصرفی طرح می نماید که سابقاً با اذن و رضایت او آغاز به تصرف نموده است. اصلی ترین حالتی را که دعوای تخلیه قابل تحقق می باشد. زمانی می باشد که مالک بعد از انقضای قرارداد اجاره و به علت تخلیه نکردن داوطلبانه مستاجر، خواهان تخلیه ملک بوسله او می شود. البته در موارد دیگری که مالک با رضایت خود ملک را به تصرف متصرف داده و بعد از آن خواهان تخلیه او شده باشد، نیز عنوان دعوای تخلیه صدق می نماید.
بعنوان مثال ممکن است مالک برای خود در طول مدت قرارداد، حق فسخ ایجاد نموده باشد که به «خیار شرط» معروف است. در این صورت هر زمان که اراده نماید. ولو بدون هیچ علت موجهی، می تواند استرداد مال غیر منقول را از مستاجر بخواهد و اگر مستاجر همکاری نکند، از راه طرح دعوای تخلیه حق خود را پیگیری می کند. مورد دیگری که ممکن است موجب طرح دعوای تخلیه گردد، تقصیر مستاجر در استفاده از موضوع اجاره می داند.
اگر هر گونه تقصیر و سهل انگاری مستاجر نسبت با مورد اجاره، موجر این حق را دارد که ضمن فسخ فوری قرارداد، به استناد قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر و شروط ضمن عقد اجاره، تخلیه ید مستاجر را خواستار شود. در ادامه به بررسی دعوای دستور تخلیه، شرایط دعوای دستور تخلیه، حکم تخلیه خواهیم پرداخت.
تفاوت دعوای خلع ید و دعوای دستور تخلیه
در پرونده خلع ید، خواهان نیازی به داشتن قراردادی میان خود و خوانده ندارد. و در حقیقت در خلع ید، مالک یک مال غیر منقول علیه متصرفی مطرح می نماید که بدون اذن، ملک او را متصرف نموده است اما دعوای دستور تخلیه در صورتی است که میان خواهان و خوانده رابطه ای قراردادی وجود دارد و آغاز تصرف خوانده، با اذن است. در نتیجه در رابطه بین موجر و مستاجر بحث خلع ید مطرح نیست.
تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
دستور تخلیه بعد از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع نماید. به درخواست موجر، دستور فوری تخلیه از مرجع رسیدگی کننده صادر می شود. یکی از موارد اجرای حکم فوری رأی در روابط موجر و مستأجر می باشد. ماده (3) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ این مزیت را برای موجر فراهم کرده است که بعد از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی بوسیله دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی یک هفته بعد از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی بوسیله ضابطان قوه قضائیه انجام خواهد شد.
در نتیجه دعوای دستور تخلیه که صادر گردد با شرایط یاد شده بلافاصله اجرا می گردد و منتظر رسیدگی به اعتراض مستأجر نمی شوند و اگر مدت اجاره منقضی نگردیده باشد. بعد از تعیین وقت و رسیدگی و در صورت ذی حق بودن موجر و مطابقت خواسته با قرارداد اجاره و قوانین و مقررات، حکم تخلیه صادر می شود. لذا اگر مدعی فسخ قرارداد در اثنای مدت قرارداد باشد. باستی دادخواست فسخ قرارداد و صدور حکم تخلیه را به دادگاه عمومی حقوقی تقدیم کند. حکم تخلیه برخلاف دعوای دستور تخلیه قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی است. درباره ی املاک تجاری نیز به ترتیب فوق اقدام میشود، مگر در حالتی که مستأجر حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا سر قفلی داشته باشد.
مرجع صالح برای طرح دعوای دستور تخلیه
بر اساس بند (ب) ماده (9) قانون شورای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴/۰۹/۱۶ رسیدگی به کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، در صلاحیت شورای حل اختلاف است. دعوای تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی بایستی در دادگاه عمومی طرح شود. همچنین به دلیل مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت دوایر، سازمان ها و نهادهای دولتی مطرح گردد.
شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی می باشد. و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محل خواهد بود. با توجه به اینکه مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه شورای حل اختلاف است،. تشریفات پیچیدهای بر فرآیند طرح و رسیدگی به دعوای تخلیه حاکم نیست و دعوای تخلیه را باید دعوای غیرمالی دانست که نیازمند ابطال تمبر دعاوی غیر مالی می باشد و هزینه دادرسی چندانی ندارد.
شرایط دعوای دستور تخلیه
مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه در اجاره
در حالی که مستاجر به سبب قرارداد اجاره، مبلغی را بعنوان قرض الحسنه و به قول عرف، پول پیش، به موجر پرداخته باشد. موجر وظیفه این را دارد که جهت شروع رسیدگی دادگاه، کل مبلغ دریافتی به این عنوان را به حساب دادگستری تودیع نماید و دادخواست خود را ضمن ارائه رسید تودیع این مبلغ به ثبت برساند. اگر حق نسبت به مالی چون قبض آب و برق و غیره از طرف موجر مطرح باشد. موجر می تواند مال ودیعه را از پیش توقیف نماید و با طرح پرونده ضررو زیان در مرجع صالح به حق خود دشت یابد.
اجرت المثل
در حالی که مستاجر با وجود مخالفت موجر ملک را تصرف خود داشته باشد، باید اجرت این مدت را بپردازد. نحوه و کیفیت مطالبه اجرت المثل ایامی که مستاجر بدون اجاره در ملک باقیمانده است به چگونگی و شرایط قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد. ممکن است طرفین قرارداد توافق به پرداخت مبلغ معینی بعنوان اجاره بهای مدت، بعد از انقضا مدت قرارداد داشته باشند یا ممکن است وجه التزام عدم تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر با وجود انقضای مدت و عدم رضایت مالک (موجر) در ادامه داشتن تصرفات مستاجر تعیین شده باشد.
در این دو فرض بر اساس قرارداد عمل خواهد شد. در فرضی که طرفین قرارداد توافقی نداشته باشند با انقضای مدت اجاره و عدم اجاره مالک در بقای تصرفات مستاجره و از آن جا که احکام غصب بر تصرف مستاجره جاری خواهد بود، در چنین حالتی غاصب مسئول پرداخت اجرت المثل ایام تصرف خواهد بود که نحوه محاسبه اجرت المثل ملک نیز با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر مشار الیه می باشد.
خسارت به مورد اجاره
اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و… باشد. نمی تواند در راس نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام کند بلکه می تواند جهت رسیدن به حق خود به دادگاه یا شورای حل اختلاف حسب مورد (تا بیست میلیون تومان در صلاحیت شورای حل اختلاف و مازاد آن در صلاحیت دادگاه می باشد) مراجعه و دادخواست جداگانه تقدیم کند.
با درخواست و صدور قرارتامین خواسته نیز می تواند مبلغ ودیعه را نزد شورا یا دادگاه توقیف کند (بعد از پرداخت خسارت احتمالی) تا بعد از صدور و قطعی شدن رای مبلغ مورد حکم از آن محل برداشت شود. بهتر است اقامه این دعوی قبل از درخواست تخلیه صورت پذیرد تا گواهی توقیف مبلغ ودیعه یا گواهی تقدیم دادخواست، همزمان با درخواست تخلیه به مرجع رسیدگی کننده، تقدیم شود.
چک تخلیه ملک
در رابطه با موجر و مستاجر مساله ای که باب شده است چک تخلیه ملک از مستاجر اخذ می شود. حال آن که با توجه به قانون مالک و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ موجر نیازی به چک تخلیه ندارد، در حالی که قرارداد اجاره درست تنظیم شده باشد. در صورت انقضای مدت قرارداد موجر با مراجعه به شورای حل اختلاف تقاضای تخلیه عین مستاجره را می کند که خیلی سریع به نتیجه دست یابد.
اجرای حکم تـخلیه توسط کلانتری
پس از آن که دستور تخلیه صادر گردید و به مستاجر ابلاغ شد. در حالی که مستأجر از اجرای دستور استنکاف نماید. مرجع قضایی به کلانتری محل از راه نامه اعلام می دارد که نسبت به اجرای دستور تخلیه اقدام کند. مأمورین انتظامی موظف به اجرای دستور قضایی است و مقاومت مستأجر در این مورد تاثیری ندارد.
توقف دعوای دستور تخـلیه
هنگامی که امکان پذیر است که دستور تخلیه از شورای حل اختلاف صادر شود. اگر شخصی مدعی خلاف قانون بودن دستور باشد. می تواند با توجه به مواد نه و بیست و هفت قانون شوراهای حل اختلاف نسبت به دستور صادره تجدید نظرخواهی و دستور توقف تخلیه کند.