تخلیه اماکن تجاری
یکی از دعاوی رایج مطرح شده در مراجع قضایی، مربوط به تخلیه اماکن تجاری است. دعوای تخلیه اماکن تجاری علی الاصول در قرارداد های اجاره اتفاق می افتد. اما چه زمانی است که دعوای تخلیه ملک تجاری در مراجع قضایی مطرح می شود؟ چگونه می توان، درخواست تخلیه امـاکن تجاری را در دادگاه مطرح نمود؟ کدام مرجع قضایی در دعوای تخلیه املاک تجاری، صالح به رسیدگی است؟ در ادامه قرار است، به طور کامل صحبت کنیم.
اجاره امـاکن تجاری
اجاره یا اجاره نامه در حقیقت، قراردادی است که بین موجر، یعنی مالک ملک و مستاجر یعنی شخصی که قرار است از منافع ملک بهره‌مند شود، به ازای دریافت وجهی بصورت ماهانه یا پیش پرداخت و برای مدت مشخصی تنظیم و منعقد می گردد. پس از تنظیم و عقد اجاره بین طرفین، تعهدات و شرایطی بین آنان محقق شده که طرفین را ملزم به اجرای آن می کند.
تحت شرایطی، امکان درخواست تخلیه اماکن تجاری توسط موجر یا همان مالک ملک تجاری وجود دارد که در ادامه بطور کامل شرح خواهیم داد.
تحت چه شرایطی امکان درخواست دستور تخلیه اماکن تجاری وجود دارد؟
در صورت وجود شرایطی می توان، درخواست دستور تخلیه املاک تجاری را در مراجع قضایی مطرح کرد. این شرایط عبارت هستند از: زمانی که در قرارداد یا اجاره نامه، مدت زمان مشخصی قید شده باشد. و انقضای آن مدت نیز تمام شده باشد. همچنین قرارداد استیجاری در دو نسخه وجود داشته و نسخ آن علاوه بر امضای طرفین قرارداد به امضای دو نفر شاهد نیز رسیده باشد.
نا گفته نماند که زمانی می توان، درخواست دستور تخلیه ملک را به دادگاه تسلیم کرد که تمامی شرایط گفته شده، وجود داشته باشد.
کدام مرجع قضایی در دعاوی تخلیه املاک تجاری صالح به رسیدگی است؟
در دعاوی تخلیه املاک تجاری، دادگاه عمومی محل، صالح به رسیدگی است. لازم به ذکر است، در اماکن تجاری، دادگاه عمومی محل صلاحیت رسیدگی دارد ولی در اماکن مسکونی، جهت طرح دعوای تخلیه ملک، شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی است.
تخلیه امـاکن تجاری به چه صورت اتفاق می افتد؟
چنانچه تمامی شرایط لازم موجود باشد و خواهان، درخواست تخلیه ملک تجاری خود را در دادگاه مطرح نماید، دادگاه ابتدا از طرفین دعوا دعوت می‌نماید تا در جلسه دادگاه حضور یابند. البته نیاز است بدانید، حضور مستاجر در دادگاه آنچنان الزامی ندارد و دعوت وی برای حضور در جلسه دادگاه به وسیله ابلاغ واقعی می‌باشد و چنانچه امکان ابلاغ به هر دلیلی وجود نداشته باشد از راه انتشار آگهی در روزنامه اطلاع رسانی می گردد.
آیا در دعاوی تخلیه امـاکن تجاری، امکان تجدیدنظر خواهی وجود دارد؟
بله. پس از آن که جلسات رسیدگی به دعوا در مرجع قضایی مربوطه تشکیل شد و حق سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز مرود بررسی قرار گرفت؛ چنانچه مستأجر به رأی صادر شده، اعتراضی داشته باشد تا مدت ٢٠ روز امکان تجدید نظر خواهی نسبت به رأی وجود دارد و در صورتی که در این مدت، درخواست تجدید نظر نسبت به رأی مطرح نگردد، رأی صادر شده قطعیت می‌یابد.
مهلت تخلیه ملک در دعاوی تخلیه اماکن تجاری، چند روز می‌باشد؟
بعد از آن که رای صادره قطعی شود، نوبت به اجرای حکم می رسد. مستأجر مدت ده روز مهلت دارد تا بر اساس با حکم، ملک تجاری را تخلیه نماید.
شاید برایتان سوال پیش آید، چنانچه مستأجر از تخلیه ملک خودداری کند، چه اتفاقی می افتد؟
در این صورت، مأموران دولتی اجرای احکام یا ماموران کلانتری مطابق با دستور دادگاه، اقدام به اجبار مستاجر جهت تخلیه ملک می نمایند. مستأجر تحت وجود شرایطی می تواند به دادگاه درخواست فسخ قرارداد استیجاری تقدیم نماید. این شرایط عبارت هستند از:
- چنانچه در مفاد اجاره نامه، شرط حق فسخ مستأجر قید شده باشد.
- چنانچه عیبی در ملک مورد اجاره پدید آید به طوری‌که امکان رفع عیب وجود نداشته باشد و مستاجر نیز امکان انتفاع از ملک را نداشته باشد.
- چنانچه ملک مورد اجاره در معرض تخریب بوده و امکان تعمیر آن نیز موجود نباشد یا چنانچه اقدام به تخلیه ملک نشود، بهداشت و سلامتی افراد را به خطر اندازد.
- چنانچه خصوصیات ملک مورد اجاره با آنچه در قرارداد استیجاری درج شده، متفاوت باشد.
- چنانچه مستأجر در طی مدت قرارداد اجاره فوت نماید و ورثه از دادگاه درخواست است فسخ قرارداد را داشته باشند.
در قرارداد استیجاری اماکن تجـاری، کدام قوانین حاکم است؟
این گونه قرارداد ها را می‌توان به سه بازه زمانی تقسیم نمود؛ قرارداد های منعقد شده پیش از سال ١٣۵۶، پس از سال ١٣٧۶ و قرارداد های بین سال های ۵۶ و ٧۶.
- قرارداد های استیجاری تنظیم شده قبل از سال ۵۶؛ مشمول قانون قرارداد های استیجاری سال ۵۶ می‌باشد و فرقی ندارد، قرارداد رسمی باشد یا عادی یا حتی مطابق با قرارداد شفاهی.
- قرارداد های استیجاری تنظیم شده بین سال‌های ۵۶ و ٧۶؛ مشمول تنها ماده قانونی الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر بوده، البته چنانچه به موجب سند رسمی بوده باشد و حق سرقفلی بوسیله مستاجر پرداخت نشده باشد.
- قرارداد های استیجاری بعد از سال ١٣٧۶؛ مشمول قانون روابط موجر و مستاجرتصویب شده در سال ١٣٧۶، می‌باشد.
تحت چه شرایطی امکان درخواست تخلیه اماکن تجـاری قبل از پایان مدت قرارداد وجود دارد؟
در صورت وجود شرایطی، موجر قبل از اتمام انقضای مدت قرارداد می تواند، درخواست تخلیه ملک خود را داشته باشد. این شرایط عبارتند از:
- چنانچه موجر به ملک خویش نیاز مبرم داشته و این قضیه در دادگاه به اثبات برسد.
- چنانچه در قرارداد استیجاری، شغل و حرفه خاصی برای مستأجر قید شده باشد، ولی مستأجر به کار دیگری اشتغال یابد که مشابه با شغل درج شده در قرارداد نمی باشد.
- چنانچه مستاجر، ملک تجاری را بدون اذن مالک آن به شخص ثالثی اجاره دهد.
- چنانچه موجر قصد بازسازی ملک یا احداث ساختمان جدیدی را در ملک خود داشته باشد. این نکته نیز حائز اهمیت است که در چنین شرایطی، مجوز شهرداری نیز برای درخواست تخلیه ملک به دادگاه بایستی وجود داشته باشد.